7月14日，央行貨幣政策司司長鄒瀾在“2023年上半年金融統計數據情況新聞發布會”上稱，“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。”此后，存量房貸利率究竟能不能降受到購房者的密切關注。

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8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議。會議指出，下半年要因城施策精準實施差別化住房信貸政策，繼續引導個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。

8月4日，國家發展改革委、財政部、中國人民銀行、國家稅務總局聯合召開新聞發布會，介紹“打好宏觀政策組合拳，推動經濟高質量發展”有關情況。談及存量房貸利率，鄒瀾這次表示，指導銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。

央行接連談及存量房貸利率之后，鄭州成為第一個響應的城市。8月3日，鄭州市住房保障和房地產管理局、鄭州市財政局、國家稅務總局鄭州市稅務局等八部門聯合發布《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，共包含15項利好政策。其中，首提“認房不認貸”、首提鼓勵降存量房貸利率、首提“穩消費預期”，引發市場和購房者關注，這也是鄭州政策不同于此前合肥推出的10條涉房政策的關鍵所在。

01存量房貸利率下調原因何在？

華泰固收分析，首先，當前存量房貸和新增房貸之間存在較大利差。2019年LPR改革之后，房貸利率開始由5年期LPR加點確定。去年以來，為對沖地產下行，各地“因城施策”下調房貸利率，央行甚至將新增房貸利率下限降為LPR減點20BP，但存量房貸的加點幅度卻始終沒有調整，這導致存量房貸與新發房貸利差不斷走闊。據央行數據，今年6月新發放的個人住房貸款加權平均利率為4.11%，較2022年初下行約150BP，但同期5年LPR僅下行了45BP，存量與新增利差不斷拉大。

其次，存量房貸利率偏高導致住房貸款早償情況明顯增多。一方面提前還貸可以節約更多利息，另一方面今年存款、理財、權益等表現都一般，居民缺乏財富升值手段，提前還貸成為最佳選擇。上半年，個人住房貸款累計發放3.5萬億元，較去年同期多發放超過5100億元，但個人住房貸款余額反而凈減少2000億，RMBS早償率指數也在大幅上行，說明不少居民在提前還貸，其來源也不乏經營貸等資金，顯然，有利差就會有套利。

最后，高利息負擔+提前還貸一方面壓抑居民消費能力，另一方面制約信貸增長，存量房貸利率下調是“適時調整優化房地產政策”和釋放“終端需求”的應有之義。

02專家稱銀行沒動力下調房貸利率

事實上，存量房貸利率調整曾有過先例。2008年10月，為應對金融危機，支持住房消費，促進擴大內需，央行發布《關于擴大商業性個人住房貸款利率下浮幅度等有關問題的通知》，將商業性個人住房貸款利率的下限降為貸款基準利率的0.7倍，同時適用于存量和新增房貸。

政策推動下，一些中小銀行率先推出利率七折優惠，并推出跨行“轉按揭”業務來搶奪存量用戶。面對存量客戶流失的壓力，各大國有行不得不被迫進入戰場，紛紛在2009年年初制訂存量房貸調整方案。

此次存量房貸利率能否快速調整？不少分析師對此持謹慎態度，主要原因在于銀行的凈息差已經處于較低狀態。

華泰固收提到，09年轉按揭浪潮之后，銀行就未再提供過“轉按揭”業務。2019年，央行發布《關于新發放商業性個人住房貸款利率調整的公告》時，再次強調嚴禁提供個人住房貸款“轉按揭”“加按揭”服務。央行8月1日會議未再提及“置換”二字，意味著轉按揭工具大概率不會重啟。

“依法有序”說明推進節奏可能也不會太快。考慮到當前貸款利率市場化程度已經很高，本輪調整更可能是采取窗口指導而非硬性約束的形式，也不排除通過MPA考核或自律考核等形式加以引導。

至于銀行層面，由于沒有類似“7折”的統一約束，利率調整過程可能更加靈活，如房貸利率與客戶還款能力、征信情況等掛鉤，以及調整利率后限制提前償還等等。總之，存量貸款很難“一步到位”降至新增貸款水平，執行力度還存在很大不確定性。

住房抵押貸款政策制定者，原國家房改課題組組長孟曉蘇7月底在一場對話中明確表示，目前存量房貸利率遲遲不降，阻力來自于商業銀行。在他看來，部分銀行還存在“趁火打劫”的行為，此前因為房價大漲各個城市出臺房地產調控政策，這些銀行就趁機提高利息率，造成了存量房貸利率畸高。

他勸居民不用太著急，下調存量房貸利率的文件會出臺的，措辭可能還是“鼓勵、支持”，但是不下調存量房貸利率的銀行會受到市場懲罰，因為現在都是商業化的銀行了，你不做別人會做。

03本次調整會如何推進？

東吳證券分析，目前，99%的房地產按揭貸款利率是由五年期以上LPR和加點共同構成，就推進存量房貸利率調整的原則而言，央行強調“依法”、“有序”，因此該行預計可能采取借貸雙方自行協商的模式，根據利率高低決定加點下調的幅度。調整存量房貸利率可以降低居民提前還貸的意愿，但同時也會加大商業銀行凈息差壓力。

此前7月14日央行發布會透露，在理財收益率、房貸利率等價格關系發生變化的背景下，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現象顯著。RMBS 條件早償率指數今年以來大幅增加，并于2023年6月12日達到0.2155的歷史最高水平。調整存量房貸利率有助于降低居民提前還款意愿，從而提高銀行經營的穩定性。

但另一方面，目前商業銀行面臨較大的凈息差壓力，截止2023年一季度末，商業銀行凈息差僅為1.74%，已跌破1.8%的警戒線。存量房貸利率下調將進一步壓縮銀行利潤空間，因此該行預計央行可能通過結構性政策工具對部分影響較大的銀行給予支持，在“加大逆周期調節”的政策基調下，降準操作也有望于年內落地。

華泰固收還分析，息差收窄之后可能需要進一步下調銀行負債端成本，降息概率增加。截至一季度，銀行整體凈息差為1.74%，已經低于自律機制的合意標準1.8%。我們在2023年6月25日發布的《再從銀行息差看降息與市場》中測算，以2022年底的數據為基準，2023年6月的存款降息共降低銀行負債成本5.6bp，但LPR下調導致資產端降低6.2BP，二季度銀行凈息差大概率繼續收窄。加上存量貸款利率下調的影響，銀行凈息差將繼續走低，長期看不利于銀行持續經驗和風險控制，因此存款利率和MLF利率可能會迎來新一輪下調，但LPR可能不會再動。

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